Was kostet eine Hausverwaltung? Preise und Leistungen im Überblick

Was kostet eine Hausverwaltung pro Monat?

Die Vergütung einer Hausverwaltung wird fast immer pro Einheit und Monat berechnet, nicht als Prozentsatz vom Objektwert. Für die WEG-Verwaltung liegen die marktüblichen Sätze bei etwa 25 bis 35 Euro netto je Wohneinheit und Monat. In Ballungsräumen und bei kleinen Gemeinschaften werden auch 35 bis 45 Euro aufgerufen. Stellplätze und Garagen werden meist mit 3 bis 5 Euro gerechnet.

Für die Mietverwaltung, also die Betreuung vermieteter Wohnungen für einen einzelnen Eigentümer, sind zwei Modelle verbreitet: ein Festpreis von etwa 25 bis 35 Euro netto je Einheit und Monat oder ein prozentualer Anteil von rund 5 bis 8 Prozent der Nettokaltmiete.

Wichtig für die Einordnung: Je kleiner die Gemeinschaft, desto höher der Preis je Einheit. Der Aufwand für Eigentümerversammlung, Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan fällt bei acht Einheiten fast genauso an wie bei vierzig. Bei sehr kleinen Objekten arbeiten viele Verwaltungen deshalb mit einem Mindesthonorar.

WEG-Verwaltung und Mietverwaltung: zwei Preise, zwei Zahler

Die beiden Verwaltungsarten werden oft verwechselt. Sie kosten unterschiedlich und werden von unterschiedlichen Personen bezahlt.

Die Hauptaufgabe der WEG-Verwaltung ist die Führung des Gemeinschaftskontos der WEG, die Jahresabrechnung, Vermögensbericht, Wirtschaftsplan, Bezahlung der Rechnungen und die jährliche Eigentümerversammlung. Die WEG-Verwaltung kümmert sich auch um die Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum und betreut das Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft. Auftraggeber ist die Gemeinschaft, bezahlt wird aus dem Hausgeld, das alle Eigentümer anteilig tragen. Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen werden von den Verwaltungen oftmals separat abgerechnet.

Die Mietverwaltung betreut das Sondereigentum, also die einzelne vermietete Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus im Besitz eines Eigentümers: Mieterbetreuung, Nebenkostenabrechnung, Mieteingänge. Auftraggeber ist der einzelne Eigentümer, und er zahlt auch selbst.

Ein Punkt, der vielen Vermietern nicht bewusst ist: Verwaltungskosten gehören nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Sie dürfen also nicht über die Nebenkostenabrechnung an den Mieter weitergegeben werden, sondern bleiben beim Eigentümer. Wer eine vermietete Eigentumswohnung besitzt, zahlt entsprechend zwei Positionen: anteilig die WEG-Verwaltung über das Hausgeld und zusätzlich die Mietverwaltung für die eigene Wohnung.

Welche Leistungen sind im Grundpreis enthalten?

Die Grundvergütung deckt das laufende Geschäft ab. Dazu gehören in der Regel:

• Eigentümerversammlung: Einladung, Durchführung, Protokoll und Beschluss-Sammlung
• Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und Vermögensbericht
• Führung der Gemeinschaftskonten und des gesamten Zahlungsverkehrs
• Laufende Instandhaltung: Angebote einholen, Handwerker beauftragen, Ausführung prüfen
• Kommunikation mit Eigentümern, Mietern, Versicherungen und Dienstleistern
• Umsetzung und Nachverfolgung der gefassten Beschlüsse

Entscheidend ist: Was genau zur Grundvergütung zählt, steht im Verwaltervertrag, nicht im Gesetz. Lassen Sie sich die Abgrenzung zwischen Grund- und Sonderleistungen schriftlich geben, bevor Sie unterschreiben.

Welche Kosten kommen zusätzlich dazu?

Neben der Grundvergütung berechnen die meisten Verwaltungen Sondervergütungen für Leistungen, die nicht regelmäßig anfallen. Typisch sind:

• Außerordentliche Eigentümerversammlung, häufig 200 bis 500 Euro
• Begleitung größerer Baumaßnahmen, oft 3 bis 5 Prozent der Bausumme
• Mahnwesen und Begleitung gerichtlicher Verfahren
• Bearbeitung eines Eigentümerwechsels, meist 200 bis 400 Euro
• Bescheinigungen, etwa für haushaltsnahe Dienstleistungen in der Steuererklärung

Diese Posten sind völlig legitim, solange sie vorher feststehen. Kritisch wird es, wenn der Vertrag pauschal auf eine jeweils gültige Preisliste verweist, die die Verwaltung selbst ändern kann.

Was den Preis beeinflusst

Zwei Objekte mit gleicher Einheitenzahl können sehr unterschiedliche Angebote bekommen. Diese Faktoren machen den Unterschied:

• Anzahl der Einheiten: mehr Einheiten senken den Preis je Einheit
• Zustand und Alter des Gebäudes: Sanierungsstau bedeutet dauerhaft mehr Aufwand
• Entfernung zum Objekt: Vor-Ort-Termine kosten Zeit und Wege
• Digitalisierung: Verwaltungen mit Online-Portal arbeiten oft effizienter
• Konfliktniveau in der Gemeinschaft: strittige Beschlüsse binden erhebliche Kapazität
• Zusätzliche Einheiten wie Gewerbeflächen oder Tiefgaragen

Woran Sie ein faires Angebot erkennen

Der niedrigste Preis ist selten der günstigste. Eine Verwaltung, die zu knapp kalkuliert, spart am Ende bei genau den Leistungen, für die Sie sie bezahlen: Erreichbarkeit, Prüfung der Handwerkerrechnungen, rechtzeitige Instandhaltung. Diese fünf Punkte sind gute Indikatoren:

• Grundvergütung und Sondervergütungen sind vollständig und schriftlich aufgeschlüsselt
• Die Vertragslaufzeit ist klar geregelt; bei einer WEG darf sie höchstens fünf Jahre betragen
• Es gibt eine benannte Ansprechperson mit fester Erreichbarkeit statt einer anonymen Hotline
• Die Verwaltung legt offen, ob sie Provisionen von Handwerkern oder Versorgern erhält
• Referenzen aus vergleichbaren Objekten sind auf Nachfrage verfügbar

Ein Preisvergleich funktioniert nur, wenn Sie gleiche Leistungsumfänge nebeneinanderlegen. Fordern Sie deshalb zu jedem Angebot die Leistungsbeschreibung mit an, nicht nur die Monatszahl.

Rechnet sich eine gute Verwaltung?

Ein Rechenbeispiel: Eine Gemeinschaft mit zwölf Einheiten zahlt bei 25 Euro je Einheit rund 3.600 Euro netto im Jahr. Eine Verwaltung, die Angebote für eine Dachsanierung sauber vergleicht und die Ausführung kontrolliert, holt diesen Betrag bei einer einzigen Maßnahme oft mehrfach herein.

Umgekehrt kostet eine Verwaltung, die Instandhaltung aufschiebt und die Rücklage zu niedrig ansetzt, die Eigentümer später über Sonderumlagen deutlich mehr, als sie an Honorar gespart hat. Der Preis ist deshalb nur die eine Hälfte der Rechnung.

So kalkulieren wir bei Marheineke Immobilien

Wir nennen bewusst keinen Listenpreis, weil er ohne Blick auf das Objekt wenig aussagt. Sie bekommen von uns ein festes monatliches Angebot je Einheit, das auf drei Angaben beruht: Anzahl der Einheiten, Art der Verwaltung und Zustand des Objekts.

Ohne Aufpreis dazu gehört bei uns ein fester Ansprechpartner statt wechselnder Zuständigkeiten, eine Rückmeldung in der Regel innerhalb eines Werktags und eine vollständige Aufstellung aller Sondervergütungen vor Vertragsschluss.

Wenn Sie überlegen, die Verwaltung zu wechseln, hilft Ihnen unser zweiter Ratgeber weiter: Hausverwaltung wechseln: Fristen, Beschluss und Übergabe. Was wir konkret übernehmen, steht auf unserer Seite zur Immobilien- und WEG-Verwaltung.